Оформление документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание
  1. Что необходимо подготовить покупателю?
  2. Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке
  3. Подводные камни (риски) покупки вторичного жилья
  4. Пошаговая инструкция: как правильно купить?
  5. Этапы процедуры
  6. Поиск объекта
  7. Правила осмотра вторички перед сделкой
  8. Какие документы нужно проверить у продавца?
  9. Проверка при заключении договора
  10. Перечень бумаг для сделки от приобретателя
  11. Как грамотно составить договор?
  12. Способы передачи денег
  13. Как происходит регистрация ДКП?
  14. Стоимость и сроки
  15. Действия после регистрации
  16. Способы приобретения квартиры на вторичном рынке
  17. За наличные средства
  18. За счет ипотечных средств
  19. За счет средств материнского капитала
  20. В рассрочку
  21. Как купить квартиру на вторичном рынке?
  22. Из чего складывается стоимость покупки?
  23. На что обратить внимание при выборе квартиры?
  24. Проверка документов
  25. Оформление сделки
  26. Какие документы должны быть при покупке квартиры в новостройке
  27. Какие документы должен предоставить продавец покупателю
  28. Заявление о государственной регистрации права
  29. Квитанция об оплате государственной пошлины
  30. Договор купли-продажи
  31. Акт приема-передачи жилья
  32. Кадастровый паспорт
  33. Согласие супруга
  34. Выписка из домовой книги
  35. Правила покупки квартиры на вторичном рынке
  36. Документы при покупке квартиры в новостройке
  37. Покупка жилья по соглашению о долевом участии
  38. Документы на квартиру в готовой новостройке
  39. Что нужно знать?
  40. Основные моменты процесса сделки
  41. Как проходит покупка?

Что необходимо подготовить покупателю?

Чтобы приобрести квартиру на вторичном рынке без хлопот, заранее соберите весь пакет документов:

  • паспорт и его заверенные копии нотариусом;
  • паспорта членов семьи, которые будут прописаны;
  • свидетельства о регистрации брака, о разводе;
  • если нет штампа в паспорте, свидетельство о смерти супруга, если брак не был расторгнут;
  • согласие супруги на приобретение квартиры;
  • если в договоре купли-продажи будут указаны два собственника, то заявление на разрешение покупки недвижимости от супруги не требуется;
  • свидетельство о рождении детей, их паспорта, коды;
  • если недвижимость будет оформлена на детей младше 18 лет, нужно разрешение с органов опеки.

Этот перечень документов желательно иметь в 2-х экземплярах, если договор сделки будет оформлен через юриста или агентство. Напрямую с собственником можно связаться заранее, чтобы успеть подготовить все бумаги для подписания и нотариальной заверки.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Основной проблемой, которой стоит опасаться покупателям жилья на вторичном рынке, является возможность оспаривания сделки и последующего лишения их права собственности.

Риска быть лишенным приобретенной недвижимости, как и прочих проблем, можно избежать, учитывая следующие рекомендации по проверке жилья перед его покупкой:

  • Проверка продавца. Необходимо проверить подлинность паспорта, а также попросить представить справку о дееспособности, выданную психоневрологическим диспансером. Если сделка проводится представителем, он должен иметь нотариально заверенную доверенность.
  • Проверка правоустанавливающих документов. Наличие права собственности на квартиру, согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, необходимо проверить подлинность основания приобретения прав — договора купли-продажи, дарения, ренты, свидетельства о наследстве, акт о приватизации и т.п.
  • Проверка на отсутствие притязаний третьих лиц. Осуществляется путем изучения выписки из домовой книги, в которой будут указаны все зарегистрированные в квартире лица. Кроме того, важно проверить выписку из ЕГРП. Такая выписка покажет количество продаж, наличие арестов, обременений и споров в отношении жилья.
  • Проверка качества квартиры. Необходимо изучить документацию (кадастровый и технический паспорт) на предмет соответствия ее реальной площади и планировке помещения. Проведение перепланировки, согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), требует согласования с местным органом самоуправления, а «неузаконенное» переустройство чревато проблемами при регистрации купли-продажи жилья.

Подводные камни (риски) покупки вторичного жилья

В отличие от покупки жилья в новостройках (по договору участия в долевом строительстве), приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель сразу получает право собственности на нее, что является несомненным преимуществом. Однако, несмотря на визуальную надежность сделки купли-продажи, потенциальный собственник жилья несет куда больше рисков быть обманутым, нежели владелец «первички».

А кроме этого, среди самых распространенных рисков при приобретении жилья на вторичном рынке выделяют покупку квартиры:

  • Полученной по наследству, в порядке дарения, ренты и т.д. Эти сделки довольно часто не учитывают прав третьих лиц (например, право на обязательную долю в наследстве), что впоследствии становится основанием для оспаривания купли-продажи, признания ее недействительной, а следовательно — лишения покупателя жилья;
  • С нарушением прав супругов. Если жилье было приобретено в браке, оно считается совместным имуществом мужа и жены, независимо от того, на кого оно оформлено. Для продажи такой квартиры, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ), требуется нотариально заверенное согласие второго супруга, при отсутствии которого сделка может быть оспорена;
  • С нарушением прав несовершеннолетних. Если несовершеннолетний ребенок прописан или имеет долю в праве собственности на приобретаемое жилье, то его продажа допустима только с разрешения органов опеки и попечительства;
  • С заниженной стоимостью. Часто, заниженная стоимость указывается в договоре с целью понижения размера налогов, госпошлины и прочих затрат. Однако, в случае, если сделка по тем или иным причинам будет признана недействительной, обратно покупатель сможет получить только ту сумму, которая указана в договоре;
  • По договору дарения. Недобросовестные продавцы, с целью избежать уплаты подоходного налога, предлагают оформить продажу квартиры сделкой дарения. Мало того что такая сделка, согласно ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является ничтожной (недействительной), она также обязывает к уплате подоходного налога не продавца, по факту получившего прибыль, а самого покупателя.

Пошаговая инструкция: как правильно купить?

Покупатель взамен полученного по сделке объекта, уплачивает соразмерную сумму средств, равную цене квартиры. Для проведения процедуры требуется правильно провести ряд юридических и фактических действий, по алгоритму, установленному для покупки квартиры на вторичном рынке.

Этапы процедуры

Рассмотрим порядок оформления такой сделки. Купля продажа на вторичном рынке проводится поэтапно:

  1. Поиск подходящего объекта – самостоятельно или при обращении к риэлтору (риэлтерскую компанию).
  2. Организация просмотра, просмотр помещения.
  3. Проверка документов на квартиру.
  4. Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
  5. Уплата аванса или задатка.
  6. Подписание акта приёмки помещения.
  7. При необходимости – оформление кредитного договора для ипотеки.
  8. Заключение договора купли-продажи (ДКП) – самостоятельно, при сопровождении юристом, риэлтором.
  9. Передача денег продавцу.
  10. Регистрация сделки.
  11. Переезд покупателя в приобретённую квартиру, прописка.

Поиск объекта

Для этого обращаются:

  • в компанию по работе с недвижимостью;
  • к частнопрактикующему риэлтору.

При самостоятельном поиске жилого помещения следует воспользоваться:

  • специальными сервисами;
  • подачей объявления в СМИ.

Правила осмотра вторички перед сделкой

Если квартира продаётся через агентство или посредника, то согласовывать просмотр можно через риэлтора. Если сопровождение со стороны собственника отсутствует, договариваться следует с ним.

Предварительно, по звонку следует выяснить:

  • готовность квартиры к сделке;
  • сроки планируемой им сделки;
  • время, удобное для осмотра.

При фактическом осмотре помещений вторичного жилья нужно следовать элементарным правилам и обратить внимание:

  • на состояние площадей общего пользования (подъезд);
  • входную дверь;
  • косметическое состояние квартиры;
  • качество сантехники и радиаторов;
  • на наличие запаха сырости;
  • температуру в помещении (зимой);
  • наличие плесени на стенах, для первого этажа – на полу;
  • для верхних этажей – подтёки на потолке от протекания крыши.

Чем хуже состояние квартиры, тем ниже её стоимость. Покупателю следует определить – насколько целесообразна покупка жилья с теми или иными дефектами, так как результаты осмотра указываются в акте приёмке, прилагаемом к ДКП.

Кроме этого при определении стоимости учитывается:

  • возраст дома и его этажность;
  • этаж;
  • район и место расположения;
  • наличие балкона.

Кроме перечисленных параметров на сделку существенно влияет субъективное предпочтение покупателя, определённые нюансы инфраструктуры или ландшафта. Если квартира понравилась – проверяется её правоспособность.

Какие документы нужно проверить у продавца?

Эта часть процедуры является не менее ответственной. Разберемся, какие документы необходимо обязательно требовать от продавца при сделке.

У владельца квартиры должно быть следующее:

  1. Гражданский паспорт.
  2. Правоустанавливающий документ – основание возникновения права собственности: гражданско-правовой договор последней сделки, свидетельство о наследовании или о приватизации.
  3. Свидетельство о собственности на квартиру, если она приобретена до июля 2016 года или выписка из ЕГРН. Документ получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.
  4. Техническая документация на квартиру и справка об инвентарной стоимости. Получают в БТИ.
  5. Кадастровый паспорт, справка об отсутствии залога или ареста. Получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.
  6. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, или собственник несовершеннолетний разрешение от органов опеки и попечительства. Получают в территориальном отделении данного органа.
  7. Разрешение супруга, если квартира получалась совместно. Получают в нотариальной конторе.
  8. Копия лицевого счёта, удостоверяющая отсутствие долгов. Получают в бухгалтерии ЖЭУ.
  9. Расширенная (архивная) выписка из поквартирной книги. Заказывают в ЖЭУ у паспортиста.
  10. Нотариально удостоверенная доверенность – для представителей.
  • Скачать бланк согласия супруга на продажу недвижимости
  • Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры
  • Скачать образец доверенности на продажу квартиры

Проверка при заключении договора

Покупателю нужно проверить весь пакет документации по списку. Если перечень неполный – нужно предложить добрать документы и проверить их наличие перед окончательным оформлением и подписанием ПДКП.

Дополнительная проверка:

  1. Выписать кадастровый номер и фамилию собственника. На сайте Росреестра уточнить совпадение этих данных.
  2. Выдачу генеральных доверенностей целесообразно уточнить у нотариуса.
  3. Если квартира перешла по наследству, нужно убедиться, что в отношении неё нет судебных споров: при наличии сонаследников, они должны представить нотариально удостоверенный отказ.

Перечень бумаг для сделки от приобретателя

Этот список ограничивается тем, что у покупателя должен быть:

  1. Гражданский паспорт с пропиской.
  2. Доверенность, если действует его представитель.
  3. Для несовершеннолетних покупателей – свидетельство о рождении ребёнка и паспорт родителя, опекуна.

На основании перечисленного составляется ПДКП по нормам статьи 429 ГК РФ. Но его составление имеет добровольный характер и не является обязанностью сторон.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Как грамотно составить договор?

Этот договор имеет правоспособность правоустанавливающего документа, регламентирующего переход вещных прав на квартиру от продавца к покупателю. Регулируется нормами статей 549, 550 ГК РФ.

В его структуре обязательно должны содержаться положения:

  1. Наименование документа, дата и место заключения.
  2. Вводная часть, с определением сторон и их реквизитами (паспортными данными).
  3. Определение предмета договора – подробных технических и кадастровых характеристик квартиры.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Условия оплаты и вступления в собственность на квартиру. Сроки внесения платежа и освобождения помещения.
  6. Ответственность сторон за несоблюдение прав контрагента и собственных обязанностей, в виде штрафов и пени за просрочку платежа или передачи объекта.
  7. Условия и нормы расторжения договора: по соглашению и в суде.
  8. Заключительные (дополнительные) положения вносятся по усмотрению сторон.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Способы передачи денег

Деньги могут передаваться:

  • наличными – под расписку;
  • перечислением;
  • через банковскую ячейку;
  • на депозитный счёт нотариальной конторы.

Как происходит регистрация ДКП?

Регистрация сделки ДКП обязательно регистрируется в Росреестре согласно нормам п.1 статьи 551 ГК РФ и п.2 статьи 558 ГК РФ.

Для этого процесса сторонам требуется одновременно подойти в отделение Росреестра или МФЦ, где представить:

  1. Гражданские паспорта контрагентов, поверенным – документацию на законное или уполномоченное представительство.
  2. Заявления контрагентов о регистрации сделки.
  3. Составленные договора в трёх экземплярах с приложением акта приёмки.
  4. Правоустанавливающий документ на квартиру.
  5. Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП.
  6. Разрешение супруга – для тех, кто в браке.
  7. Документы из БТИ.
  8. Квитанция об уплате пошлины.
  • Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
  • Скачать образец заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Регистратор принимает документы под расписку, проверяет факт оплаты пошлины.

Стоимость и сроки

Сумма государственной пошлины составляет 2 тысячи рублей.

Через 10 дней процедура завершается, покупатель вступает в собственность. Если стороны обратились в МФЦ по отдельности, процедура длится 21 день.

Действия после регистрации

На повторный приём покупатель приходит с распиской и паспортом.

У регистратора получает:

  • договор купли-продажи с отметкой о регистрации;
  • выписку из ЕГРН.

На основании этих документов: правоустанавливающего и право удостоверяющего, считается собственником. Кадастровый паспорт переоформлять не нужно, так как он выдаётся на объект, а не на имя собственника.

Для замены технического паспорта нужно подойти в БТИ с копиями и оригиналами правоустанавливающего и право удостоверяющего документа и написать заявление. По предъявлении выписки он вправе прописать в своей новой квартире всех членов семьи.

  • Скачать бланк заявления в БТИ на получение техпаспорта
  • Скачать образец заявления в БТИ на получение техпаспорта

Способы приобретения квартиры на вторичном рынке

Исходя из финансовых возможностей приобрести квартиру на вторичном рынке жилья можно следующими способами:

  1. За наличные средства.
  2. За счет ипотечных средства.
  3. За счет средств материнского капитала.
  4. В рассрочку.

За наличные средства

Приобретение квартиры за наличные средства является самым простым и быстрым вариантом.

Сторонам только необходимо обсудить следующие моменты:

  • первый платеж («>аванс или задаток);
  • сроки и условия заключения договора;
  • как и в каком порядке будет происходить передача денег.

За счет ипотечных средств

Способ приобретения квартиры на вторичном рынке жилья с использованием заемных (ипотечных) средств является одним из самых актуальных на сегодняшний день.

Для получения ипотечного кредита необходимо предоставить в банк оценочный отчет. Исходя из рыночной стоимости будет рассчитываться сумма кредита. Компания, производящая оценку, должна быть лицензирована.

Банк также тщательно проверяет все возможные риски сделки, поэтому покупатель должен предоставить все необходимые документы:

  • копии паспортов собственников;
  • выписку из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах;
  • технический план;
  • согласие супруга на совершение сделки (если собственник в браке);
  • предварительное разрешение органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние собственники);
  • дополнительные документы (исходя из условий сделки).

За счет средств материнского капитала

Есть следующие варианты улучшить свои жилищные условия, используя указанные средства (ст. 7 ФЗ № 256):

  • оплатить часть суммы имеющимися накоплениями или средствами от продажи прежней квартиры и часть средствами материнского капитала (по достижении ребенком возраста 3 лет);
  • оплатить первоначальный взнос по ипотечному кредиту на приобретение квартиры;
  • погасить долг или часть долга по уже имеющемуся кредиту на покупку жилья.

В рассрочку

Вариант приобретения квартиры на вторичном рынке в рассрочку предполагает расчет с продавцом частями. Суммы, срок и график платежей отражаются в договоре купли-продажи.

Учитывая длительность исполнения обязательств по договору данный способ имеет особенности и риски:

  • на весь период рассрочки квартира находится в залоге у продавца (п. 5. ст. 488 ГК РФ);
  • право собственности оформляется после выплаты полной стоимости квартиры;
  • в случае отказа в регистрации или отказа продавца от сделки вернуть выплаченные средства крайне сложно;
  • неисполнение покупателем обязательств по договору.

Как купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья на рынке вторичной недвижимости происходит в четыре этапа:

  1. Расчёт стоимости квартиры и дополнительных расходов на её приобретение.
  2. Подбор и просмотр имеющихся вариантов.
  3. Проверка документов.
  4. Оформление передачи прав на недвижимость.

Из чего складывается стоимость покупки?

Расходы на покупку складываются не только из стоимости квартиры, но и из дополнительных расходов. Для расчёта стоимости сделки нужно учесть следующие затраты:

  • расходы на ипотеку, если жильё будет приобретаться с помощью банковских средств;
  • расчёт затрат на риелторов, юристов и нотариусов, если сделка будет оформляться при посредничестве специалистов;
  • подсчёт расходов на проверку необходимых документов;
  • расчёт затрат на работу независимых экспертов по оценке недвижимости, если анализ стоимости квартиры будет производиться профессионалом;
  • затраты на аренду банковской ячейки, аккредитива или иных способов передачи средств.

На что обратить внимание при выборе квартиры?

После расчёта необходимых расходов можно приступать к процессу выбора квартиры. Делать это следует таким образом:

  • сбор аналитической информации о средней стоимости квадратного метра жилья в интересующем районе. Можно воспользоваться помощью онлайн калькуляторов или обратиться к риелторам;
  • оценка стоимости предложений в зависимости от технического состояния квартир. Стоимость жилья значительно отличается в зависимости от ремонта, состояния коммуникаций, планировки и т.п.;
  • уточнение интересующих моментов у собственников квартир, на которые вы обратили внимание до просмотра жилья;
  • составление предварительного перечня вопросов, которые нужно задать продавцу для уточнения юридических и технических моментов;
  • просмотр понравившихся вариантов.

Для того, чтобы не забыть основные моменты при просмотре каждой квартиры, следует записывать ответы на интересующие вопросы и сохранять фотографии общего состояния жилья. Это поможет определиться и выбрать наиболее подходящий вариант.

Проверка документов

Так называемая юридическая чистота сделки – это самый важный момент в выборе квартиры. Даже если жильё понравилось, не следует сразу подписывать предварительное соглашение или вносить задаток. Для начала нужно проверить, насколько такая сделка будет безопасной. Делается это следующим образом:

договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами

  1. Проверка прав собственности на продаваемую квартиру. Производится она на основании паспорта владельца, свидетельства о праве собственности или договоров купли-продажи, приватизации, наследства, дарения, справок об оплате коммунальных платежей (в них всегда указано количество прописанных человек) и иных документов, которые могут подтвердить права на владение и распоряжение этой собственностью.
  2. Изучение истории квартиры, которую планируете приобрести. Делается это на основании сведений из ЕГРП, расширенной выписки из домовой книги, а также документов о приватизации. При наличии любых разночтений в этих документах нужно запросить дополнительные документы у собственника квартиры, которые обосновывают причины разночтений. К примеру, в договоре о приватизации отсутствует подпись одного из ранее прописанных жильцов, в таком случае у владельца должен быть официальный отказ от участия в приватизации.
  3. Проверить дополнительные документы. К ним относятся: справка из БТИ, поэтажный план здания, официальные документы, подтверждающие перепланировку (если она производилась), справки их ЖСК об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  4. Проверка желания на продажу квартиры у всех прописанных в ней лиц. Желательно до внесения задатка или подписания предварительного соглашения получить письменное согласие на совершение сделки от всех лиц, зарегистрированных в этой недвижимости.
  5. Проверка сведений из арбитражных судов об отсутствии признания владельца банкротом, а также из районных судов об отсутствии иных споров по продаваемой квартире. Получить эту информацию можно в открытой базе, содержащих информацию обо всех исполнительных производствах, объектом которых выступало это жильё.

Важно! В выписке из ЕГРП содержатся сведения о наличии обременений. Обратите внимание, что при этом владелец имеет право продавать квартиру, однако это может вызвать сложности при последующей эксплуатации у будущего владельца.

Оформление сделки

Заключение сделки о покупки квартиры происходит в несколько этапов:

расторжение договора

  1. Согласование и подписание предварительного соглашения о заключении сделки. В нём необходимо указать адрес квартиры, размер задатка и/или аванса, сроки заключения договора купли-продажи, наименования банка, с помощью которого будут передаваться средства, сроки снятия с учёта всех зарегистрированных лиц, а также государственной регистрации перехода прав собственности и ответственность обеих сторон, включая расходы для оформления сделки и подготовку документов. Обратите внимание, что соглашение может заключаться как в простой письменной форме, так и у нотариуса.
  2. Согласование текстов договоров купли-продажи и банковских услуг.
  3. Заключение договора с банком об открытии банковской ячейки, аккредитива или иного способа для передачи, пересчета и перевозки средств.
  4. Контрольная проверка наличия всех необходимых документов для заключения сделки.
  5. Подписание договора купли-продажи. В нём нужно указать адрес нахождения квартиры, сведения о владельце, условия оплаты и полную сумму операции.
  6. Денежные операции.
  7. Направление пакета документов в Росреестр для переоформления прав собственности.
  8. Окончательный расчет и подписание акта приёма-передачи.

Важно! В денежных операциях банк выступает гарантом между продавцом и покупателем. Наиболее распространёнными способами передачи средств является банковская ячейка и аккредитив. Первый вариант больше подходит для наличных расчётов, а второй для безналичных. В обоих случаях в договоре указывается, когда покупатель обязан перевести средства и при каких условиях продавец сможет их получить. Пересчёт денег производит банк. Кроме того, можно воспользоваться услугой по перевозке средств, что особенно удобно при наличных расчётах.

Обратите внимание, что фактическая передача ключей может быть произведена в любое время. Это делается по соглашению между сторонами.

Какие документы должны быть при покупке квартиры в новостройке

Жилье в новостройке покупается двумя способами:

  • Приобретение недвижимости в новом доме, который сдан в эксплуатацию.
  • Участие в долевом строительстве.

Пакет бумаг на жилье в новостройке при долевом участии более объемный. Порядок оформления соглашения регулируется ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Однако далеко не все строительные компании предлагают схему заключения сделки в рамках данного закона, поскольку нормативный акт накладывает на застройщиков жесткие обязательства по обеспечению максимальной безопасности дольщиков. Поэтому в каждом из случаев долевого участия покупателям желательно прибегать к помощи юристам, которые помогут минимизировать существующие риски.

Для заключения соглашения нужно предоставить:

  1. Заявление о регистрации соглашения. Если вы выступаете покупателем недвижимости, используйте помощь собственного юриста в процессе составления договора, кроме того, который предлагается застройщиком.
  2. Квитанция об оплате пошлины. Застройщик платит – 2000 р., покупатель – 100 р.
  3. Разрешение на строительство. Застройщик должен получить документ в муниципалитете населенного пункта.
  4. Проект жилья в строящемся доме.
  5. План многоэтажного дома.
  6. Описание недвижимости. Бумага оформляется в виде схемы нахождения квартиры в доме, с комментариями об этаже расположения, площади и т.д. Подписывается застройщиком и покупателем
  7. Договор долевого участия. В нем указываются сведения о сторонах, о предмете соглашения — квартире и доме, где она будет расположена, сроки застройки, сумма вкладываемых средств покупателем. Соглашение оформляется в трех экземплярах. Желательно заверить его нотариально.
  8. Гражданский паспорт.
  9. Уставные документы застройщика. Свидетельство о госрегистрации, устав, протокол о назначении руководителя, выписка из госреестра юр. лиц.
  10. Документы на земельный участок, где строится дом.
  11. Страховое соглашение. Застройщик обязан застраховать риски на случай невыполнения условий строительства.

Из всех перечисленных бумаг, покупатель предоставляет только заявление, квитанцию о выплате госпошлины и договор. По остальным бумагам, мы рекомендуем проконтролировать их наличие, чтобы не возникло дополнительных проблем на этапе регистрации.

Чтобы записать квартиру на себя, в регистрационную службу нужно предоставить:

  • Заявление о регистрации недвижимости.
  • Квитанцию об оплате пошлины.
  • Зарегистрированное соглашение долевого участия.
  • Передаточный акт. Документ подтверждает передачу недвижимости от застройщика (подготавливается два экземпляра).
  • Разрешение на сдачу дома в эксплуатацию.
  • Кадастровый паспорт.

При сдаче на регистрацию желательно присутствие покупателя или его законного представителя. Это необходимо для контроля и снижения вероятности отказа в регистрации.

Какие документы должен предоставить продавец покупателю

Заявление о государственной регистрации права

Где получить: бланк размещен на сайте Росреестра, можно взять образец в справочной региональной службе.

Содержание: наименование территориального органа Регистрационный службы, ФИО заявителя, паспортные данные, семейное положение, дата рождения, адрес проживания, контакты, основание, вид права, тип договора, кому переходят права, вид недвижимости, площадь, кадастровый номер, адрес, прошение выдать свидетельство, дата и время подачи заявления.

Квитанция об оплате государственной пошлины

Где получить: любой банк РФ.

Содержание: официальное подтверждение оплаты со всеми реквизитами. Госпошлина за регистрацию договора купли продажи недвижимости для покупателя составляет 1000 рублей.

Договор купли-продажи

Где получить: составляется у нотариуса в 3-х экземплярах.

Договор купли-продажи должен состоять из множества разделов (на основе таких сведений и документов):

  1. информация о времени и месте проведения сделки;
  2. основные сведения о продавце и покупателе (ФИО, дата рождения, место жительства, данные из паспорта);
  3. информация о том, что продавец принял адекватное и свободное решение передать квартиру в собственность второй стороны, которая обязуется выплатить за нее определенную сумму;
  4. описание квартиры по кадастровому паспорту (адрес, площадь номер и прочее);
  5. информация о государственной регистрации прав продавца;
  6. стоимость жилья, сроки и порядок оплаты;
  7. сведения об отсутствии долгов, арестов, обременения данного жилья;
  8. документы, подтверждающие согласие законных представителей;
  9. свидетельство о соответствии жилья указанной в документах планировке;
  10. справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован (отсутствуют прописки);
  11. документ о том, что по делу нет притязаний со стороны третьих лиц;
  12. справка о том, что квартира не рассматривается в рамках судебного дела.

Акт приема-передачи жилья

Прилагается к договору купли-продажи.

Кадастровый паспорт

Где получить: МФЦ, Кадастровая палата, сайт Ростреестра.

Содержание: кадастровый номер, сведения о жилье, стоимость, схемы расположения жилья и его строения.

Примечание: если кадастровый паспорт уже сдавался в Регистрационную службу, повторная подача не совершается.

Согласие супруга

Где получить: написать заявление на специальном бланке у нотариуса.

Содержание: в случае, если продавец состоит в браке или недавно его расторгнул, в заявлении супруг выражает согласие с будущей сделкой.

Примечание: согласие не требуется, если имеет место брачный договор или жилье является наследством или подарком.

Выписка из домовой книги

Где получить: МФЦ, УФМС, БТИ, управляющая компания, товарищество собственников, в администрации, портал Госуслуги.

Содержание: сведения о прописанных гражданах.

Правила покупки квартиры на вторичном рынке

Правила приобретения вторичного жильяВыбор объекта, оформление документов — этапы, индивидуальные для каждого случая сделки с недвижимостью. Продажа новой квартиры от застройщика подразумевает сделку с организацией. Зачастую именно компания предлагает типовой договор, готовый пакет документов и выполняет другие формальности. Покупая жильё у частных лиц, придётся требовать документацию у них.

Значительно упрощает процесс покупка квартиры через агентство. Он подберёт варианты, организует просмотры и заключение договора. Однако, цены на подобное сопровождение сделок довольно высоки. При таких обстоятельствах зачастую граждане или семьи принимают решение осуществить покупку квартиры самостоятельно.

Риски при подборе варианта и заключении договора снижаются, если знать, какие именно «подводные камни» сопутствуют операции. Если внимательно отнестись к трудным моментам, вполне можно справиться с процессом без посторонней помощи.

Пошаговая инструкция приобретения жилья состоит из следующих основных этапов:

  1. Поиск варианта квартиры. Весьма обезопасит от рисков обращение в риэлтерское агентство.
  2. Осмотр жилья. Особого внимания требует документация, техническое состояние здания и приобретаемых внутренних помещений.
  3. Проверка владельца: действительно ли ему принадлежит право собственности, все ли выписаны и другие нюансы.

До заключения договора купли-продажи стороны зачастую применяют предварительное соглашение. Это даёт гарантию обеим сторонам, что сделка будет заключена в определённый срок. Покупающий обычно передаёт авансовую сумму. Именно на таком порядке обычно настаивают агентства по недвижимости. Возможно и оформление задатка при покупке квартиры. Чаще всего при заключении договора обязательным является нотариальное заверение.

Заранее обсуждается выплата денег.

Существуют следующие способы:

  • Перевод на расчётный счёт;
  • Из рук в руки под расписку;
  • Можно использовать банковский аккредитив при покупке квартиры;
  • Посредством банковской ячейки.

Наконец, соглашение регистрируют в Росреестре, после чего право владения переходит к покупателю.

Не обойдётся без дополнительных расходов. При осуществлении сделки без агента, берущего процент от суммы за работу, возможно, придётся потратиться на нотариуса (около 1% цены квартиры), что возлагается на покупателя. Оплачивается госпошлина, которую стороны обычно вносят по половине с каждого. А также владелец реализуемого жилья платит налог НДФЛ — 13 % от цены объекта, если имеет его в собственности менее 5 лет, при условии, что «недвижка» была зарегистрирована после 2016 года, до 2016 года действует «старый» закон. О продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, подробнее здесь.

Документы при покупке квартиры в новостройке


Алгоритм проверки и список сведений зависит от того, находится дом на стадии строительства или уже сдан в эксплуатацию. Покупателя недвижимости в новостройке должна интересовать не только конкретная квартира, но данные о застройщике, земельном участке; сведения о наличии обременений на многоэтажный дом.

Квартиры в недостроенных домах подлежат оформлению по сделке долевого участия, реже на основании предварительной купли-продажи.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка жилья по соглашению о долевом участии

Будущим дольщикам желательно убедиться в том, что у компании-застройщика безупречно оформление следующих документов:

  • инвестиционный договор – обозначает сведения о количестве квартир, их приобретателях, характеризует реальных вкладчиков в строительство недвижимости;
  • проектная декларация, с планом расположения квартир в новостройке и сопутствующей инфраструктуры;
  • техническая документация, с указанием достоверной информации о состоянии дома: его фундамента, инженерных коммуникаций;
  • допуск на строительство – стоит удостовериться в том, что он предоставлен конкретному застройщику.

Покупателю жилья в новостройке надо убедиться в наличии юридических документов на землю. Нужно внимательно изучить их содержание. Это может быть свидетельство о собственности на участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома или долгосрочное соглашение аренды с муниципалитетом.

Согласно ст. 15.2 ФЗ № 214 от 2004 г. застройщику нужно обязательно страховать свою ответственность. Целесообразно поинтересоваться о наличии гарантии надёжного банка. Она предусмотрена для полного исполнения перед дольщиками всех обязательств.

При покупке квартиры в ещё не готовом доме важно своевременно заинтересоваться учредительными документами застройщика. Специалисты обращают внимание на наличие у организации устава, свидетельства о государственной регистрации юридического лица; доверенности представителя на оформление договоров с покупателями.

Рекомендуется взять выписку из ЕГРЮЛ — не позднее месяца со времени принятия решения о покупки недвижимости. Будет правильным решением покупать жилье в новостройке в порядке долевого участия. Заключение предварительного договора чревато последствиями. Застройщик может отказаться продать квартиру и оформлять покупку придётся через суд.

Документы на квартиру в готовой новостройке

Выяснить, какие документы важны при покупке квартиры в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме проще. Покупателю рекомендуется проверить весь список документов. Он включает:

  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • поэтажный план здания и экспликация;
  • договор продажи квартиры в новостройке, оформленный согласно правилам ст. 551-558 ГК РФ;
  • выписку ЕГРЮЛ – для удостоверения  олномочий застройщика;
    документ приема-передачи недвижимости.

Проверяем документы застройщика

После оформления сделки покупатель обращается в Росреестр и получает свидетельство о собственности на новую жилплощадь. За регистрационные действия следует заплатить госпошлину – в размере 1000 руб.

При покупке квартиры желательно удостовериться в наличии акта сдачи дома в эксплуатацию и государственной экспертизы качества жилья в новостройке. Надлежащее оформление такого документа не исключает важности личной проверки качества покупаемой жилплощади.

Что нужно знать?

Рынок вторичного жилья таит в себе много неожиданностей для неподготовленного покупателя. Перед тем как принять окончательное решение, стоит убедиться, что риск оказаться пострадавшей стороной в сделке купли-продажи – минимален. Для этого нужно приложить немало усилий, чтобы вникнуть в ситуацию и учесть все подводные камни.

Далее вы поймете, что нужно узнать перед покупкой вторички.

Основные моменты процесса сделки

  1. Документация на объект недвижимости.
  2. Состояние квартиры как объекта продажи.
  3. Намерения хозяина квартиры.
  4. Цели и методы посредника (при его участии в сделке).

Как проходит покупка?

  1. Изучение рынка с целью подбора подходящего объекта покупки.
  2. Осмотр продаваемой квартиры.
  3. Подписание договора о намерениях, предшествующего основному.
  4. Сбор необходимых бумаг для совершения сделки.
  5. Нотариальное удостоверение факта заключения сделки.
  6. Процесс государственной регистрации.

Как правильно осмотреть квартиру на вторичном рынке перед покупкой:

Его задача – свидетельство заключения добровольной сделки между сторонами. Для вступления в права собственности нового владельца необходима государственная регистрация договора, при которой и будет проведена правовая проверка сделки.

Юристы рекомендуют производить окончательную полную передачу денег после получения свидетельства о том, что регистрация одобрена.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Юрист со стажем 9 лет - Сергей / автор статьи
АВРОРА ЮРИСТ