Продажа дома с привлечением материнского капитала

Содержание
  1. Подробности использования мат. Капитала для купли-продажи дома с земельным участком
  2. Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал
  3. Через какое время можно продать дом после покупки
  4. Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи
  5. Условия и нюансы продажи дома за материнский капитал
  6. Как можно продать дом, купленный на материнский капитал
  7. Для чего составлять договор
  8. Как можно использовать на строительство дома?
  9. Ограничения при отчуждении приобретаемого жилья
  10. :
  11. В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна
  12. Договор купли-продажи с использованием материнского капитала – образец
  13. Бланк договора купли-продажи с использованием материнского капитала
  14. Пример:
  15. Разрешение Пенсионного фонда
  16. Список необходимых документов
  17. Как избежать отказа в регистрации купли-продажи в Росреестре
  18. Особенности продажи
  19. Покупка доли жилья на материнский капитал

Подробности использования мат. Капитала для купли-продажи дома с земельным участком

Прецедент имущественной сделки купли-продажи дома с земельным участком с материнским капиталом предусматривает внесение средств, полученных от использования сертификата. Его нельзя обналичить, чтобы рассчитаться за приобретаемую недвижимость, но можно провести зачётом при проведении платежа.

Кроме того, что данные средства закладывают банкам при оформлении ипотеки, обычно – в качестве первого взноса, сертификат можно внести в покупку частного дома, расположенного на земельном участке (ЗУ). В некоторых случаях, за начисляемые средства возможно купить домик в деревне взаимозачётом. Недвижимость в городе стоит дороже, что предусматривает внесение доплаты.

При оформлении ипотеки данные средства можно использовать сразу же при получении документа. Но частные дома в кредит приобретаются достаточно редко, так как банки оформляют займ по преимуществу на квартиры или комнаты. Поэтому, если банк не одобрил кредит на покупку дома, придётся подождать исполнения ребёнку трёх лет. с трёхлетнего возраста можно выбирать вариант покупки недвижимости.

Здесь придётся согласовать ряд моментов, которые влияют на разрешение проведения имущественной сделки:

  1. Продавец должен быть согласен на привлечение средств МК.
  2. Капитальное строение должно быть жилым, с проведёнными инженерными коммуникациями.
  3. Износ каркаса и несущих конструкций не должен превышать 50% по заключению, выданному в БТИ.
  4. Строение расположено на землях, предназначенных под ИЖС.

То есть, дачные домики приобретать недопустимо, так же как и дома, не пригодные для проживания. В силу этого, владельцы сертификата могут только дополнить основную стоимость жилья, задействуя данные средства. Либо приобрести дом, дополнив его стоимость:

  1. из личных накоплений;
  2. за счёт региональных средств материнского капитала;
  3. путём продажи имеющегося жилья.

Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал

В связи с тем, что ООиП стоят на страже интересов несовершеннолетних, самым главным условием направления средств материнского сертификата является требование оформить приобретаемый объект недвижимости на всех членов семьи, выделив доли супругам и детям.

Именно по этой причине для отчуждения таких домов необходимо иметь на руках предварительное разрешение органов опеки, которое может быть получено, только если им будут предоставлены документы, подтверждающие, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены и в результате сделки по продаже:

  • за несовершеннолетними владельцами долей сохранятся их права на имущество — т.е. в другом жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого) им должны быть выделены равноценные доли;
  • жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади.

Если это не так, дети должны получить в нем большие доли, т.е. жилищные условия и имущественные интересы детей не должны быть ухудшены.

Таким образом, дом, приобретенный с участием маткапитала, можно продать при следующих условиях:

  1. ООиП предоставили письменное согласие на проведение сделки;
  2. Семья сохранит или улучшит свои жилищные условия — что также подразумевает сохранение имущественных прав несовершеннолетними детьми.

Через какое время можно продать дом после покупки

Несмотря на то, что закон о материнском капитале № 256-ФЗ от 29.12.2006 года не содержит прямых запретов и ограничений на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, такая сделка в обязательном порядке должна быть одобрена органами опеки, так как это требование прямо прописано в ст. 28, 37 ГК РФ, а также в ст. 21 Закона «Об опеке».

Срок, на протяжении которого действует данное разрешение, законом также не урегулирован:

  • как правило, разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетних действительно в течении трех месяцев;
  • в письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» прямо сказано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости.

Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в ООиП за новым разрешением.

Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием маткапитала, можно продать в любое время после покупки, важно учесть некоторые обстоятельства:

  1. Если дом принадлежал семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог.

    Эту обязанность можно избежать, в случае если члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.

  2. Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

В случае, когда материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, родители предоставляют в ООиП нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем.

Главным критерием законности такой сделки и как следствие — защитой родителей от обвинения в мошенничестве с государственными средствами, — служит одобрение Органов опеки на ее проведение.

ООиП предоставит письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме, при этом речь может идти:

  • о жилье, купленном взамен отчуждаемого (квартира или дом);
  • о жилом помещении, уже имеющемся в собственности родителей либо других родственников.

Условия и нюансы продажи дома за материнский капитал

Использовать сертификат, полученный после рождения второго ребенка, можно исключительно в той форме, в которой он выдан. Нельзя получить за него наличные средства, а попытка сделать это может повлечь наложение юридической ответственности.

Все операции с материнским капиталом тщательно проверяются и контролируются ПФР России. Воспользоваться такой возможностью допускается однократно.

Она поможет, если заинтересованным лицам не удается самостоятельно приобрести недвижимость или взять ипотеку из-за нехватки средств на первоначальный взнос.

Как можно продать дом, купленный на материнский капитал

Семьи, получившие в учреждении пенсионного фонда Российской Федерации (ПФР) сертификат МСК, могут принять решение о покупке частного дома на вторичном рынке недвижимости.

Продаем дома купленного на маткапитал

Можно ли продать через время такой дом, ведь средства маткапитала выделяются государством на четко обозначенные цели — улучшение условий проживания взрослых членов семьи, а также всех несовершеннолетних детей?

Возможность продажи дома, купленного на материнский капитал допускается законодательством, однако, потребуется соблюдение определенных формальностей и нюансов.

Прежде всего, процедура продажи дома, купленного за материнский капитал, будет зависеть от условий его первоначального приобретения:

  • граждане могут оформить дом, купленный за счет маткапитала, сразу в собственность всех членов семьи, в том числе с регистрацией прав на каждого ребенка;
  • допускается приобретение частного дома только в собственность родителей, однако они обязаны предоставить в учреждение ПФР (сайт http://www.pfrf.ru) нотариальное обязательство о последующем выделении долей на каждого ребенка.
  • в случае когда участниками долей недвижимости являются несовершеннолетние дети, процедура совершения сделки будет возможна после получения разрешения от органов опеки и попечительства (ООиП).

Если граждане оформляют обязательство у нотариуса, они гарантируют государству в лице органа ПФР, что в шестимесячный срок переоформят права на жилье с выделением долей детям.

Нотариальное обязательство не является обременением права, однако позволяет контролировать соблюдение интересов детей.

Если обязательство не выполнено, учреждение ПФР может в судебном порядке добиться распределения долей в пользу ребенка или обязать родителей вернуть средства материнского капитала.

Для чего составлять договор

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капиталаПоскольку программа материнского семейного капитала подразумевает использование для покупки жилья в двух вариантах: договор купли-продажи на готовое жилье или ипотечный договор в банке, многие сталкиваются с проблемами при реализации.

Договор купли-продажи без Пенсионного фонда заключить невозможно. Именно Пенсионный фонд является «держателем» сертификата до тех пор, пока семья не решит использовать причитающиеся средства. Ипотечный договор с банком заключается непосредственно в банке, согласно условиям кредитования.

Важно: Оплата средствами семейного капитала при проведении сделки через Пенсионный фонд занимается несколько месяцев. Именно поэтому не всегда частные продавцы готовы заключать куплю-продажу с семьей, планирующей использовать сертификат.

Кроме того, в сделке существует множество нюансов.

Скачать для просмотра и печати:

Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. №256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”

Как можно использовать на строительство дома?

Фото 1

Использование одноразовой материальной помощи семьями, воспитывающими двух и более детей, регламентируется статьёй 10 ФЗ № 256 (29.12.2006). В соответствии с норами этой статьи родители, получившие сертификат маткапитала, могут потратить средства на:

  • строительство жилого помещения с привлечением подрядчика;
  • строительство или реконструкцию дома без привлечения лиц, осуществляющих подрядные работы;
  • приобретение земельного участка, предназначенного для строительства жилья;
  • компенсацию затрат, произведённых при реконструкции дома до получения сертификата, при условии что жилое помещение было увеличено в соответствии с санитарными нормами;
  • компенсацию расходов по строительству, проводимому с привлечением средств кредитной организации.

Таким образом, родители, обладающие сертификатом на семейный капитал, имеют право потратить средства на строительство или реконструкцию жилого дома.

Ограничения при отчуждении приобретаемого жилья

Статья 36 ГК РФ гласит, что при осуществлении продажи жилья, приобретенного с помощью сертификата, недвижимость оформляется в общую долевую собственность, и делится поровну между всеми членами семьи, которые так или иначе участвовали в приобретении жилой площади, и дети не являются исключением. И продать жилплощадь можно только с согласия опеки, которая действует в интересах ваших детей.

Работа ООиП основывается на следующих законодательных актах:

  • ст. 37 ГК РФ;
  • ст.20 ФЗ №48.

Вот почему перед тем, как совершить сделку, нужно подать бумаги в органы опеки, чтобы они на основании документов смогли убедиться в правах ваших детей, которые не должны быть ущемлены при продаже квартиры или дома.

:

В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна

Неизвестно как долго продлится эта государственная программа поддержки рождаемости в стране, поэтому не стоит откладывать приобретение недвижимости и использование сертификата в долгий ящик. Тем более, что большая часть сделок на рынке недвижимости сейчас происходит либо с использованием ипотеки либо материнского капитала.

Вы можете сэкономить себе массу времени, если будете знать какие именно объекты недвижимости вы не сможете приобрести на материнский капитал:

  • Земельные участки
  • Жилье за пределами населенных пунктов
  • Квартира или дом, не соответствующие жилым и санитарным нормам (СанПиН)
  • Нежилое помещение, в том числе дачу, которая не имеет статуса жилого помещения, нежилое цокольное или подвальное помещение
  • Жилой объект свыше трех этажей
  • Вторичное жилье, износ которого превышает 50%;
  • Недвижимость, продавец которой не может подтвердить свое право собственности выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Кроме того, невозможно купить долю в квартире либо комнату в коммунальной квартире, если она не является отдельным самостоятельным объектом недвижимости. Комната в коммуналке должна быть обладать собственным правом собственности (в старом формате учета недвижимости) и быть отдельным обособленным объектом недвижимости.

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала – образец

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала

В данном случае купчая существенно отличается от обычного договора купли-продажи недвижимости наличием особого порядка оплаты и характером распределения долей среди членов семьи покупателя.

В соответствии с условиями представления материнского капитала его обладатель обязан предоставить доли в новом жилье всем членам своей семье. Однако, вы можете сделать это сразу на этапе оформления покупки либо после нее в течение полугода. Имеет смысл это делать сразу по двум причинам:

  • Выделение долей после покупки потребует очередного обращения в Росреестр, составления и подачу договора передачи долей и, соответственно, повторной оплаты госпошлины (2 тысячи рублей). Вы сэкономите время и деньги, если сделаете это сразу, включив необходимые условия в договор купли-продажи (образец договора ниже);
  • Можно легко забыть о необходимости выделить доли для детей и мужа в течение полугода. Ответственность за это правонарушение пока не имеет конкретного определения, но при этом уже имели случаи прокурорских проверок по фактам просрочки. Были вынесены предписания об их устранения. Наказанием это назвать сложно, но в то же время не очень приятно.

Бланк договора купли-продажи с использованием материнского капитала

Договор купли-продажи с использованием материнского капиталаДоговор купли-продажи с использованием материнского капиталаДоговор купли-продажи с использованием материнского капитала

Скачать образец договора с использованием материнского капитала

Закон в явном виде не предъявляет требований к размеру выделяемых долей, но в этом вопросе сложилась определенная практика, которая опирается, в том числе на положения семейного кодекса. Так, для выделения долей необходимо поровну распределить между членами семьи ту часть недвижимости, которая была оплачена средствами материнского капитала.

Пример:

Приобретается квартира стоимостью 900 тыс. руб. для семьи из 4-х человек.

50% ее стоимости оплачивается средствами материнского капитала (МК).

50% оплачивается за счет собственных средств.

Следовательно, распределению подлежит половина квартиры, оплачиваемая средствами МК – 450 тыс.руб. То есть, ½ квартиры.

Поделив ½ квартиры на четверых членов семьи, получим долю, которую необходимо выделить каждому члену семьи в размере 1/8:

1/8 = ½ : 4 чел.

Разрешение Пенсионного фонда

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала

Без согласия Пенсионного фонда (ПФ) на проведение сделки покупка невозможна. Поэтому в первую очередь вам необходимо выполнить все требования ПФ в отношении приобретаемого жилья и наличия необходимых документов. А именно:

Список необходимых документов

  1. Разумеется, сам именной сертификат Материнского капитала. Его оригинал должен быть у вас на руках.
  2. Для покупки необходимо подобрать ту недвижимость, владелец которой согласен на схему продажи с использованием средств материнского капитала.

    Минусом для продавца является тот факт, что время зачисления средств МК на его счет составляет в среднем около двух месяцев. Но на рынке недвижимости давно царит затишье и поэтому для многих это не самая худшая перспектива.

  3. Выбранное жилье должно соответствовать требованиям, описанным во втором разделе и удовлетворять требованиям Пенсионного фонда для согласования сделки.
  4. Подать в ПФ заявление установленной формы об использовании средств МК на жилищные нужды, приложив к нему следующие документы:
    1. Копии паспортов супругов
    2. Копии свидетельств рождения всех детей
    3. Оригинал сертификата МК
    4. Копию страхового пенсионного свидетельства
    5. Копию договора о приобретения жилья с планом объекта и копиями
    6. Если квартира приобретается на маму, то требуется представить нотариально заверенное обязательство о выделении долей в квартире всем членам семьи в течение следующих шести месяцев. (Если ситуация позволяет выделить доли сразу при покупке, то вы сэкономите несколько тысяч рублей и несколько дней своего времени)
    7. Банковские реквизиты продавца для перечисления ему средств МК в счет оплаты недвижимости

Если объект приобретается в ипотеку, то дополнительно понадобится справка о сумме задолженности из банка. При оформлении банковской ипотеки потребуется оформление страховки жизни заемщика. Как сократить стоимость страхования или вообще отказаться от страховки описано здесь.

Кроме того, вам нужно иметь справку об остатке на счете МК не старше одного месяца, которую необходимо получить в Пенсионном фонде заблаговременно. В разное время законодатель предоставлял матерям право воспользоваться частично различными суммами в пределах средств сертификата, о чем вы могли и забыть. Поэтому реальный остаток счета может отличаться от первоначального.

Как избежать отказа в регистрации купли-продажи в Росреестре

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала

В некоторых случаях возникает заминка с принятием документов в самом Росреестре. Как правило, если в договор закралась какая-то ошибка либо имеется непорядок в подаваемых документах, то сотрудник Росреестра должен об этом сообщить вам сразу, на месте. Но уровень компетенции этих специалистов последнее время сильно деградировал и проблему с документами могут заметить уже гораздо позже. Самые частые причины отказов обычно касаются формальностей, в которых допускают ошибки по невнимательности:

  • Нарушена нумерация пунктов в договоре
  • Не указан код подразделения, выдавшего паспорт
  • Написание мест рождения отличается от тех, что указаны в паспортах, хотя смысл сохранен. Например: г. Ковров и гор. Ковров. На такие разночтения могут обратить внимание и не пропустить документ в работу.
  • Не рекомендуется сразу указывать дату договора, ибо в ряде случаев это должен сделать инспектор Росреестра
  • Отсутствие согласия супруга продавца на продажу
  • Неверное наименование плательщика, его адреса регистрации либо другие ошибки в квитанции об оплате госпошлины за переоформлении недвижимости. Это легко может случиться, когда вы оплачиваете госпошлину в непривычном вам платежном терминале

Но даже в тех случаях, когда все вышеперечисленные формальности соблюдены сотрудники ПФ могут отказать в согласовании и одобрении сделки по своим собственным основаниям.

Чтобы этого избежать рекомендую заранее обратиться с проектом договора к ответственному работнику фонда и уточнить его содержание на предмет соответствия всем законодательным и местным требованиям, которые актуальны именно для вашего региона или города.

Несмотря на долгое описание этапов покупки жилья с использованием средств МК и многочисленные требования законов, вы можете не только самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала, но и полностью осуществить проведение всей сделки.

Хотя порою их требования кажутся чрезмерными, но в действительности это значительно снижает риски покупки и страхует вас от опасности глупо утратить и без того редкую помощь государства.

Желаю скорейшего улучшения жилищной ситуации!

Источник: https://2urist.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala-kak-izbezhat-otkaza/

Особенности продажи

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

  1. Без получения кредитных средств от финансовых учреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, а недостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средства из Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательно проверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительно затянуться.
  2. Через ипотечное кредитование. В этом случае финансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потом уже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительный способ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

  1. Жилье должно находиться на территории РФ и иметь статус жилого комплекса.
  2. Можно приобрести долю в квартире или доме.
  3. Приобрести недвижимость можно после исполнения ребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки в ипотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участниками процесса заключается самостоятельно.

Покупка доли жилья на материнский капитал

По закону материнский капитал можно направить на приобретение долевой собственности только в 2 случаях:

  1. Если доля представляет собой изолированное помещение в квартире — одна или несколько комнат.
  2. Если в результате покупки доли все жилое помещение полностью перейдет в собственность покупателя.

Важным условием является обособленность приобретаемой доли от остальной части помещения. Именно по этой причине долю в однокомнатной квартире купить нельзя (так как в единственной комнате невозможно выделить долю в «натуре»).

Это важно по той причине, что по закону направление улучшения жилищных условий предполагает возможность покупки по сертификату только самостоятельного жилого помещения.

Определения понятия «комната» также закреплено законодательством и означает часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания лиц.



Рейтинг
( Пока оценок нет )
Юрист со стажем 9 лет - Сергей / автор статьи
АВРОРА ЮРИСТ